مقال تحت عنوان "تعدد الأنظمة العقارية وانعكاساته على قطاع العقار بالمغرب"
للطالب حمزة العرابي
يكتسي العقار أهمية بالغة ويحتل مكانة بارزة في حياة الانسان وذلك لارتباطه الوثيق به,كما أنه يلعب دورا كبيرا في الرفع من مستوى التنمية وجلب الاستثمارات الأجنبية والداخلية على حد سواء والتخفيف من البطالة وتوفير فرص الشغل المدرة للدخل
ونظرا للدور الحيوي الذي يضطلع به العقار بالمغرب ما فتىء المشرع المغربي يتدخل بين الفينة والأخرى من أجل تحديث وتحيين ترسانته القانونية قصد جعلها مواكبة للتطورات الاقتصادية والاجتماعية.
الا أنه وبالرغم من كل المجهودات المبذولة من طرف المشرع المغربي في هذا الصدد,لازال يعاني قطاع العقار بالمغرب من العديد من الاشكالات والاكراهات والتي كانت ناجمة عن تضافر مجموعة من العوامل التاريخية والاجتماعية والاقتصادية.
وفي مقدمة هذه الاشكالت اشكالية عويصة كثيرة هي الدراسات والأبحاث القانونية والتي اتفقت عليها,وتتمثل أساسا في كون النظام العقاري المغربي يعرف تعددا و تنوعا في الأنظمة العقارية,ويتسم ببنية عقارية متشعبة ومعقدة وتبعا لذلك تتعدد القوانين المرتبطة بها من حيث تعدد مصادرها والقواعد التي تطبق عليها في حالة نزاع.
واذا ما تفحصنا النظام العقاري المغربي فاننا سنجده نظام عقاري يعرف ازدواجية في هيكله وتنوعا في تركيبه فهناك عقارات محفظة تخضع لظهير 9 رمضان 1331 الموافق ل 12 غشت 1913 كما وقع تعديله وتتميمه بمقتضى القانون 14.07 المتعلق بالتحفيظ العقاري,والى جانب ذلك هناك عقارات غير محفظة والمستمدة أساسا من مبادىْ الشريعة الاسلامية ومدونة الحقوق العينية وقواعد القانون المدني.
وبالموازاة مع ذلك نجد أيضا تنوعا في الأملاك العقارية,حيث نجد أملاك الدولة العامة والخاصة ثم اراضي الجموع وأراضي الوقف والجيش والملك الخاص وهذا ماينتج عنه بالضرورة تنوع في النصوص القانونية المؤطرة لها والتي نذكر منها
مدونة الحقوق العينية الصادرة بمقتضى القانون 39.08 سنة 2011
* القانون 18.00 المتعلق بالملكية المشتركة للعقارات المبنية كما وقع تعديله وتتميمه بمقتضى القانون 106.12
* القانون 44.00 المتلق ببيع العقار في طور الانجاز كما وقع تعديله بمقتضى القانون 107.12
* القانون 51.00 المتعلق بالايجار المفضي الى تملك العقار
* القانون 25.90 المتعلق بالتعمير.
ومن ثم فان هذه الازدواجية في بنية العقار بالمغرب وتعدد انظمته القانونية قد تشكل حجرة عثرة أمام الولوج الى العقار بسلاسة,وتشكل معوقا حقيقيا امام تشجيع الاستثمار بالشكل المطلوب وان ايجاد حل جدري وجوهري لمشكل تنوع وتعدد الأنظمة العقارية يبقى شبه مستحيل لانه مرتبط بعدة مرجعيات سياسية واجتماعية,ومن الصعب توحيد النصوص القانونية والقضاءية في المادة العقارية والتي تطبق على كل انواع العقارات بالمغرب.
وهذا التعدد في الانظمة يجعل كل نظام عقاري يخضع لمقتضيات خاصة تقوم بتسييره ادارات عمومية مختلفة من بينها وزارة الداخلية ووزارة الاوقاف ووزارة التجهيز وغيرها من الهيْات كما يفرض مساطر معقدة لاجراء عملية التفويت.
وهذا ما يؤدي الى غياب الانسجام بين مختلف الانظمة العقارية وينعكس سلبا على قطاع العقار بالمغرب لكونه احد القطاعات الدينامية داخل النسيج الاقتصادي,بل يؤدي الى استفحال ظاهرة تفشت بشكل خطير في الاونة الاخيرة الا وهي ظاهرة الاعتداء أو السطو على عقارات الغير مما يشكل انتهاكا صارخا و مساسا بحق الملكية العقارية,بل أيضا على الامن العقاري بوجه عام.
خلاصة القول وبالرغم من كل النصوص القانونية التي صدرت في الاونة الاخيرة,وفي مقدمتها مدونة الحقوق العينية والتي تروم توحيد القواعد القانونية المطبقة على العقارات المحفظة وغير المحفظة,لازال يعاني قطاع العقار بالمغرب من عديد الاختلالات ويبقى ابرزها هو تعدد الانظمة العقارية ومن اجل التخفيف من وطأة هذه الاشكالية لا بد من العمل على تحيين بعض النصوص القانونية التي عمرت طويلا واحداث نصوص جديدة قصد الدفع بعجلة الاقتصاد الى الامام على اعتبار ان العقار هو المحرك الاساسي للاستثمار والارضية الاولى لانطلاق المشاريع الكبرى.